2000年内销普通住宅市场投资分析

1999年是北京市房地产最为热闹的一年，也是内销住宅市场最火的一年。北京市房屋土地管理局去年共批准核发了188个内销房许可证，23个外销房许可证，共计211个新楼盘项目，平均每三天就有两个项目推出。但是，一个巴掌拍不响，面对众多的市场供给，2000年购房者究竟需要什么样的房子呢？据北京戴德梁行营销企划部年初对部分市民的调查结果显示：

购房者的购买能力——中低档价位为主从调查中可以看出，能够承受35万元到44万元价位的客户占了总数的70％，而能够接受75万元以上价位的客户只占总调查人数的5％。低价位的住房，而购买力的大小是决定客户从挑选直至购买的根本因素。因此，如何在激烈的市场竞争中，让楼市的价格向购房者可以接受的程度靠扰，是发展商从始至终都要考虑的问题。实际上，自从今年上半年以来，北京整体商品住宅市场的价格已呈现了下降趋势，并且根据我们的统计，其下降幅度比去年同期更大。这说明发展商在激烈的市场竞争中，在面临集团购房即将退出市场的情况下，已经开始从房地产发展初期追逐暴利的阶段走向更加合理的价格定位阶段。

购房者的支付能力——三足鼎立，各取所需

我们从数据可以看出，有70％的客户选择建筑期分期付款和组合按揭贷款，而愿意采用一次性付款方式的客户还不到30％，这说明越来越多的客户愿意接受贷款购房这一新观念，尽管目前还存在着贷款手续烦琐等各种不利条件，但利率的一再降低以及公积金贷款的普及使更多的购房者倾向于这种购买方式。毕竟，对于一般工薪阶层来说，一下子拿出四、五十万也不是很现实。而从根本上讲，客户选择何种付款方式，是由客户自身的资金状况决定的，同时还受项目的工程进度、以及不同付款方式的优惠幅度影响。

在选择按揭付款的客户中，30％的客户月付款承受力是2500－3500元，而月供款2500元以下的客户占到了52％。实际上，无论何种还款方式，其基本原则是按月还款以不影响生活质量为前提，如果月还款超过客户月收入的50％，甚至更多，就会使客户难以接受了。

客户是否需要装修——粗装修受欢迎

大多数的客户还是希望在自家装修装饰的权力上更大一些，选择余地更多一些。这样不仅可以在住房上体现出自己的风格，而且还可以免去二次装修所造成的浪费以及给邻里带来的不便。实际上，表中反映的数字是在年初调查的，当时的数字反映出喜欢粗装修的客户比喜欢毛坯房的客户比例要大。而市场发展到现在，商品住宅，不论是外销房还是内销房，毛坯房应该是更加流行的趋势，这从目前市场上比较受欢迎的物业就能看出来，如东润风景、华普中心等。

从客户装修投入的角度分析，在自做装修的客户中准备支付1－5万元装修的客户占到41.1％，而准备花费5－10万元装修的客户占41.4％，比例基本持平，说明不论中低档装修还是高档装修都还是比较有市场的。

客户关注的房地产广告媒体——北京青年报是首选

可以看出，北京青年报对于潜在的购房者来说是最受欢迎的广告媒体，其次是精品购物指南。报刊媒体既是开发商推广销售的重要宣传阵地，又是购房客户选择了解房地产项目的主要渠道。有针对性地选择报刊媒体，对开发商和购房客户都是至关重要的。从目前的趋势来看，其它种类的媒体，如广播、电视等也越来越受到购房者的青睐，这主要是因为收听、收看相对阅读报刊来说比较轻松，比较容易得到客户的接受。另外，随着互联网的普及，许多购房者，尤其是年轻购房者更多地喜欢通过上网来获得楼盘信息。

购房客户的年龄——越来越集中，越来越年轻

在所有购房者当中30－35岁的占28％，35－40岁的占26.9％，25－30岁的占23.8％，这三个年龄组占所有购房客户的78.7％。原因如下：

1、这些人是改革开放的受益者，是中国相对先富起来的一族，有较高的经济承受能力。

2、年轻人是享受福利分房待遇较少的一族，为了改善和满足住房的需求，不得不面对商品住宅。

3、这个年龄档是中国实行计划生育前的一个人口高峰，相对的基数较大。

4、在这个年龄段中正处于事业有成或安家立业的年龄，对房子的需要明显突出。

客户购房的区域——京城北部还是人们选择的重点

根据我们的调查显示，京城四个方位被客户看好的顺序为“北、东、西、南”，其中希望在北四环内、北三环内、东四环内和东三环内购房的客户都占被调查者的10％以上。这种顺序的分布其实也反映京城内销房地产的现状。

首先是北部地区，以亚运村为中心，已形成了具有现代气息、配套齐全、交通方便的生活大社区。尽管该地区房价比距离市中心同样距离的东部和南部的房价要高出很多，但仍吸引了许多有实力的客户。除了亚运村以外，沿京昌高速路的地段以及北苑等地区，由于高速路的有利因素加上轻轨在未来几年内要建成的利好消息，也已经受到许多购房者的关注，并成为了新的购房热点，尤其是这些地区的经济适用住房项目销售得更是火爆。

其次是东部地区，同北部地区一样，是北京房地产开发最早的区域，项目多、交通配套好、知名度高。特别是由于东四环的通车，更是刺激了该地区房地产市场的发展。

而西部地区则是近两年京城内销房比较火热的区域。由于该地区人文环境比较好，再加上西北四环即将开通和轻轨在不久的未来即将建成，使该地区的商品房项目销售非常好，如目前销售较好的华清嘉园就是一个很好的例子。

最后，出于上下班方便的考虑，内销房的客户更喜欢在三环内和四环内选择，而城区内和四环外受价格和距离的影响，只有一小部分客户会考虑，四环外只有那些交通非常方便，有连接郊区和城区的高速路或轻轨的房地产项目才会受到客户的青睐。

客户希望购买的住宅种类——喜欢高层的客户最多

可以看出，在所有准备购买内销房的客户中，希望选择高层的客户所占比例最大，为37.4％，小高层的客户占28.3％，多层的客户占26.6％。客户之所以喜欢高层住宅，主要是因为高层景观比较好，视野比较开阔，尤其是一些靠近河、湖及其它人造湖和自然景观的项目，客户更是愿意选择高层。

目前不论是内销房客户还是外销房客户，都比较喜欢成规模的大型社区项目，这样的社区一般规划比较完善，配套比较齐全，同时社区内的园林景观设计也比较好，让客户在拥有一套好房子的同时，也拥有了一个良好的生活环境和较高的生活品质，而此类社区项目多是以高层建筑为主。

客户希望购买的住宅面积——100平方米左右是主流

大户型项目越来越流行，选择房型面积在81－100平方米范围内的客户占到三分之一强。这些客户购买内销房的目的主要是解决自身居住问题，因此希望住房的面积能充分满足要求，而小户型对于客户的吸引力就很小，只占1.7％。但是，客户并不是希望住宅的面积越大越好，除了因为面积大支付的总房款多以外，超过一定面积（即120平方米以上）的普通住宅所交的契税也比120平方米以下的住宅高2％。

客户喜欢的户型——大客厅大厨房受欢迎

从我们的调查数据中可以明显地看出，在内销房的客户中，选择房间的面积大小时，均比较理性，并不是越大越好，而是根据实际需要，合理地分布各房间的面积比例。

受客户欢迎的户型分布是：厨房面积大于8平方米，卫生间面积大于5平方米，客厅面积大于20平方米，次卧室面积大于9平方米，主卧室面积大于10平方米，将会是客户选择集中的范围。

以上分析结果只是我们在2000年年初所做的调查。随着市场的发展，消费者购房日益趋向于理智，这些结果肯定会有一定的变化。但无论怎样变化，发展商只要做到真正的以客户为本，一切从购房者的利益出发，就能真正赢得市场，赢得客户。

转载《北京房地产》